Tanah dan Right of Ways (ROW)

Salah satu bagian penting dalam tubuh Prokitring DKI Jaya dan Banten untuk mendukung kinerja perusahaan adalah Pertanahan dan ROW. Tim tanah dan ROW ini adalah yang pertama sekali terjun langsung ke lapangan untuk survey maupun sosialisasi langsung ke masyarakat. Baik itu untuk pembebasan lahan maupun sosialisasi tentang SUTT/SUTET. Berdasarkan KEPPRES No.55 Tahun 1993, untuk pembebasan lahan yang luasnya lebih dari 1 Ha dilakukan oleh panitia yang dibentuk oleh PEMDA, sedangkan untuk lahan yang luasnya kurang dari 1 Ha cukup dilaksanakan oleh panitia yang dibentuk oleh Pemimpin Proyek Induk.

Secara umum yang menjadi urutan kerja Tim Tanah dan ROW adalah sbb:
1. Survey lapangan
Merupakan tahap paling awal dari urutan kerja tim tanah dan ROW. Pada tahap ini, tim survey akan bergerak ke lapangan berdasarkan data-data yang telah terdokumentasi sebelumnya. Tim akan melakukan survey terhadap rencana jalur tower transmisi maupun lokasi Gardu Induk(GI). Hasil survey ini akan dituangkan dalam bentuk gambar dan dokumen yang akan digunakan selama proyek.

Lingkup pekerjaan survey topografi dan pengukuran profil memanjang adalah :
a. Pengukuran situasi sepanjang jalur transmisi.
b. Pengukuran profil memajang dan AS jalur :
- Jarak horizontal / alighment.
- Titik vertikal / long sec profile
- Plotting tower.
- Besar dan arah sudut.
c. Pengukuran situasi tapak tower.
d. Menggambar tower spotting untuk keperluantpwer schedule.
e. Pematokan letak tower.
f. Membuat laporan hasil survey.

2. Inventarisasi
Dalam konteks pengadaan tanah, inventarisasi merupakan kegiatan menginvetarisir kepemilikan tanah, bangunan maupun tanaman yang berada tepat pada lokasi rencana pembangunan tapak tower/tanah yang akan dibebaskan. Untuk mengetahui kepemilikan tanah ini, dapat ditanyakan secara langsung pada kepada desa atau lurah setempat, dimana si pemilik akan menunjukkan bukti kepemilikan tanah tersebut. Bila tanah untuk tapak tower akan dibebaskan, lain halnya untuk tanah, bangunan maupun tanaman yg berada di bawah jalur kabel. Tanah, bangunan atau tanaman itu tidak akan dibebaskan, tetapi hanya diberikan kompensasi sesuai dengan keputusan menteri pertambangan dan energi No. 975.K/47/MPE/1999.

Besarya nilai kompensasi yang diberikan pada pemilik tanah, bangunan dan tanaman adalah :
= Optimalisasi lahan x indeks fungsi lahan x status tanah x NJOP 10%

3. Sosialisasi,
Usai melakukan inventarisasi dan telah mendokumentasikan semua berkas-berkas yang diperlukan. Langkah selanjutnya adalah melakukan sosialisasi terhadap pemilik lahan. Sosialisasi ini sangat diperlukan untuk memberi pengarahan pada masyarakat akan pentingnya keberadaan tower transmisi untuk mendukung perekonomian negara yg pada akhirnya juga akan meningkatkan taraf hidup orang banyak. Rakyat di pedesaan yang pada umumnya berpendidikan rendah, harus dilakukan pendekatan yang lebih baik, karena mereka sangat mudah untuk dipengaruhi oleh pihak ketiga yang biasanya mencari keuntungan sendiri. Masuknya pihak ketiga ini biasanya akan berpengaruh terhadap harga pembebasan tanah maupun nilai kompensasi yang lebih tinggi yang harus dibayarkan oleh PLN. Inilah masalah klasik yang selalu dihadapi oleh tim tanah dan ROW dalam hal pembebasan lahan. Dibutuhkan ide-ide kreatif untuk mangatasi masalah-masalah seperti ini.

4. Musyawarah Harga,
Usai sosialisasi keberadaan transmisi/GI yang akan di bangun di lingkungan warga, dan pada akhirnya mendapat lampu hijau dari warga/pemilik lahan, maka tim tanah dapat mulai melakukan musyawarah kesepakatan harga. Sebelum melakukan negosiasi harga, tim tanah akan lebih dulu melakukan survei tentang kisaran harga tanah di daerah tersebut. Dengan begitu, tim akan punya dasar untuk melakukan nego harga, selain tentu saja berpedoman pada peraturan-peraturan yang berlaku. Daftar nama pemilik tanah, tanaman dan bangunan yang berada di tapak tower maupun di bawah jalur beserta harga /meternya, semua akan dituangkan dalam Daftar Nominatif yang menjadi acuan untuk melakukan pembayaran.

5. Pembayaran
Setelah mendapatkan dana, tim tanah dapat melakukan pembayaran berdasarkan daftar nominatif yang telah dibuat. Jika jumlah warga dinilai terlalu banyak untuk melakukan sekali pembayaran, maka dapat diatur jadwal untuk melakukan 2 kali pembayaran.

Seperti telah dijelaskan di atas sebelumnya, bahwa untuk pembebasan tanah yang luasnya melebihi 1 Ha, maka akan dilakukan oleh panitia yang dibentuk oleh PEMDA dan biasa disebut dengan TIM 9.
Tim 9 ini terdiri dari :
1. Sekretaris daerah
2. Dinas tata ruang
3. Dinas pertanian, perkebunan dan kehutanan.
4. BPN (Badan Pertanahan Nasional)
5. Camat
6. Lurah
7. PLN
8. Asisten tata praja
9. Dinas penataan dan pengawasan bangunan

Adapun tugas dari panitia pengadaan tanah adalah :
a. Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada kaitan nya dengan tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan.
b. Mengadakan penelitian mengenai status hukum tanah yang haknya akan dilepaskan dan diserahkan serta dokumen yang mendukungnya.
c. Menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepaskan/diserahkan.
d. Memberi penjelasan/penyuluhan kepada masyarakat yang terkena rencana pembangunan dalam bentuk konsultasi publik baik melalui tatap muka, media cetak, maupun media elektronik agar dapat diketahui oleh masyarakat yang terkena rencana pembangunan.
e. Mengadaka musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan atau pemerintah daerah yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan atau besarnya ganti rugi.
f. Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi kepada para pemegang hak atas tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada di atas tanah.
g. Membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.
h. Mengadministrasikan dan medokumentasikan semua berkas pengadaan tanah dan menyerahkan pada pihak yang berkompeten.




Dalam melaksanakan tugas dan fungsinya, tim pengadaan tanah harus bekerja sesuai aturan dan tahap-tahap yang telah menjadi ketentuan dalam hal pengadaan tanah.

Secara umum, alur yang dilalui oleh tim pengadaan tanah adalah sbb :

1. Tim tanah terlebih dahulu akan mengumpulkan dokumen untuk mengurus perijinan (AMDAL, UPL, UKL).
2. Dokumen perijinan tersebut kemudian akan ditandatangani oleh Asman Tanah & ROW serta Manager sebelum dilanjutkan ke tahap berikutnya.
3. Dokumen ini kemudian akan diserahkan ke Pemda terkait untuk dilakukan verivikasi.
4. Berdasarkan dokumen yg diserahkan oleh PLN ini, pemda terkait akan mengeluarkan ”ijin survey”, sebagai dasar hukum bagi PLN untuk melaksanakan pekerjaan survei di lapangan.
5. Dari hasil survei yang dilaksanakan oleh tim survey di lapangan, akan diperoleh rencana lokasi tapak tower. Kemudian tim ROW akan membuat permohonan ijin lokasi ke pemda setempat yang terlebih dulu mendapat approve dr Asman yang bersangkutan.
6. Setelah mendapatkan ijin penetapan lokasi dari Pemda setempat, tim tanah dapat melanjutkan ke langkah berikutnya,yakni sosialisasi ke masyarakat setempat tentang rencana pembangunan tapak tower.
7. Usai tahap sosialisasi, tim tanah kemudian akan melanjutkan pada tahap negosiasi harga tanah kepada pemilik tanah yang sah. Dalam tahap ini, tim tanah harus mengecek pasaran harga tanah di lokasi tersebut dan disesuaikan dengan ketetapan pemerintah. Tahap ini biasanya akan cukup alot, karena kedua pihak ingin bertahan pada penewran masing-masing.
8. Jika telah tercapai kata sepakat mengenai harga, maka akan dibuatka BA kesepakatan harga antara PLN dan masyaakat, disaksikan oleh PEMDA terkait.

Setelah tim pengadaan tanah selesai melaksanakan tugasnya da tapak tanah telah bebas, maka pembangunan tapak tower dapat dimulai. Pada tahap ini, tim teknis akan lebih banyak berperan dalam pembangunan fisik pondasi maupun erection tower. Setelah pembangunan fisik tower selesai, selanjutnya tim ROW akan mulai masuk dan mendata bangunan, tanah dan tanaman yang berada di sepanjang jalur transmisi untuk memberikan kompensasi kepada pemiliknya.
Alur proses ROW secara umum adalah sebagai berikut :
1. Setelah pengadaan tanah dan konstruksi pondasi selesai, tim ROW akan membuat surat pemberitahuan ROW yang telah disetujui oleh Asman/anajer terkait dan disampaikan pada pemda setempat.
2. Kemudian, tim survei akan mulai action plan pengukuran dan inventarisasi terhadap jalur transmisi dan memetakan rumah serta tanah warga yang berada di bawah jalur didampingi oleh pihak dari kelurahan.
3. Hasil survei ini akan berupa gambar situasi sepanjang jalur yang akan dicek dan di approve oleh Asman/Manajer.
4. Dari gambar situasi yang telah diapprove oleh ini, tim ROW akan mulai bergerak mendata dan mengukur kepemilikan tanah warga di bawah jalur. Bukti kepemilikan akan dicek berdasarkan Letter C, Girik, Sertifikat ataupun AJB. Hasilnya adalah daftar kepemilikan tanah, banguan dan tanaman yang berada di bawah jalur trasnmisi.
5. Dari daftar kepemilikan tanah ini, tim ROW akan melakukan sosialisasi kepada pemilik lahan tentang keberadaan dan fungsi yang dihasilkan dari keberadaan jalur transmisi tersebut.